GTC y sistema BMS

Gestión técnica de edificios: qué es, qué incluye y cómo se contrata

La gestión técnica de edificios reúne en un solo sistema el control y la supervisión de climatización, ventilación, agua caliente, iluminación y energía. Explicamos qué es un sistema de gestión BMS, qué instalaciones abarca, qué incluye nuestro servicio y cómo se contrata.

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Qué es la gestión técnica de edificios

La gestión técnica centralizada (GTC), también llamada sistema de gestión de edificios BMS, es el conjunto de controladores, comunicaciones y software que permite controlar y supervisar las instalaciones de un edificio desde un único punto.

Tiene tres niveles:

Campo: sondas, actuadores, válvulas, variadores y contadores.
Control: controladores que ejecutan las secuencias, como arrancar una bomba, modular una válvula o aplicar un horario.
Supervisión: la plataforma donde se ven estados, alarmas, históricos y consumos, y desde la que se ajustan horarios y consignas.

Si quiere una explicación más divulgativa sobre qué es un BMS en un edificio, consulte qué es un sistema BMS. Aquí nos centramos en el servicio: qué incluye y cómo se contrata.

Qué instalaciones abarca un sistema de control de edificios

Un sistema de control de edificios puede integrar, según el proyecto:

Producción de frío y calor: enfriadoras, calderas, bombas de calor, geotermia.
Climatizadores, recuperadores, fancoils y unidades terminales.
Ventilación y calidad del aire.
Agua caliente sanitaria e interacumuladores.
Iluminación, persianas y control de estancias, a menudo en KNX.
Contadores de electricidad, gas, agua y energía térmica.
Fotovoltaica de autoconsumo.
Alarmas técnicas de bombas, grupos de presión o cuadros eléctricos.

La integración se hace sobre protocolos abiertos, BACnet, Modbus, KNX y LonWorks, en la plataforma Niagara 4 con el CentraLine Optimizer Supervisor. Así el propietario puede ampliar o cambiar equipos sin quedar atado a un fabricante, como explicamos en integración BMS abierta.

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Qué incluye el servicio de gestión técnica de ACIPro

Nos encargamos del sistema de principio a fin:

Asesoría y proyecto: listado de puntos, secuencias de control, pliegos y revisión de ofertas.
Cuadros eléctricos de control y maniobra fabricados y probados en taller según REBT, UNE-EN 61439 y DIN.
Programación de controladores CentraLine by Honeywell y de la supervisión Niagara, con secuencias de referencia ASHRAE Guideline 36.
Gráficos 3D propios de cada climatizador, enfriadora o sala de máquinas.
Etiquetado Project Haystack con nombres de puntos cortos, legibles y unívocos.
Puesta en marcha, pruebas punto a punto y documentación final.
Formación a mantenedores y usuarios.

El equipo ha integrado 30.000 puntos de control y cuenta con certificaciones CentraLine by Honeywell, Schneider EBO, Sauter, Loxone y Cisco CCNA ITN.

Telegestión integral de instalaciones técnicas y mantenimiento

Un sistema de gestión técnica rinde de verdad cuando alguien lo vigila. Tras la puesta en marcha ofrecemos:

Telegestión con acceso remoto cifrado y usuarios individuales.
Mantenimiento predictivo a partir de tendencias y horas de funcionamiento.
Detección automática de averías (FDD) con revisión técnica humana antes de avisar.
Informes energéticos automáticos y apoyo a ISO 50001.

Según los estudios del Lawrence Berkeley National Laboratory, cerca del 40 % de los climatizadores y el 30 % de las unidades terminales tienen algún fallo sin detectar en un día cualquiera, y la analítica ahorra de mediana un 8 % de energía.

En ciberseguridad nos basamos en los principios de la serie ISA/IEC 62443: red de control segmentada y sistema nunca abierto directamente a internet.

Cuéntenos qué edificio tiene y qué le preocupa. Le decimos por dónde empezar.

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Cómo se contrata la gestión técnica de edificios

Depende de la situación del edificio:

Obra nueva o reforma: participamos en el proyecto o trabajamos para el instalador de climatización, aportando control, cuadros y supervisión.
Edificio con sistema obsoleto: auditamos lo existente y planteamos una migración por fases, aprovechando lo que se pueda. Migramos Honeywell CARE, Eagle, Excel 5000 y Excel 50, KNX y equipos de otros fabricantes.
Edificio sin sistema: definimos un alcance por prioridades, empezando por la producción y los grandes consumidores.
Servicio continuado: contrato de telegestión, mantenimiento y gestión energética.

En todos los casos, licencias, programas y documentación quedan a nombre del propietario. Trabajamos en toda Extremadura y provincias limítrofes, y en toda España para migraciones y proyectos Niagara.

Normativa y clase de eficiencia del control

La gestión técnica ya no es solo una cuestión de comodidad. La directiva europea de eficiencia energética de edificios exige sistemas de automatización y control en edificios no residenciales con más de 290 kW de climatización, y la Directiva (UE) 2024/1275 extenderá la obligación a potencias menores. El RITE y el CTE DB-HE completan el marco en España.

La UNE-EN ISO 52120-1 clasifica la automatización y control de edificios en clases A, B, C y D. Alcanzar al menos la clase B permite acogerse a la ficha TER050 de los Certificados de Ahorro Energético, cuyo importe depende del ahorro acreditado y del precio de los CAE.

Optimizando el control de la climatización, el ahorro se sitúa en rangos habituales del 15 al 40 %, según el estado inicial de la instalación, con retornos habituales de 2 a 4 años.

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Gran Teatro de Cáceres: supervisión de climatizadores en Niagara

El Gran Teatro de Cáceres necesitaba una supervisión clara de sus climatizadores, comprensible para el personal de mantenimiento.

Qué hicimos

Integración de los climatizadores en la supervisión Niagara.
Modelado de gráficos 3D propios, como el climatizador CL2 con recuperador, baterías y ventiladores.
Pantallas con estados, temperaturas, consignas y alarmas.
Nombres de puntos y etiquetado Project Haystack según la base de datos de ACIPro.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es un sistema de gestión BMS?

Es el sistema que controla y supervisa las instalaciones de un edificio desde un único punto: climatización, ventilación, agua caliente, iluminación y energía. Reúne controladores, comunicaciones y una plataforma de supervisión con alarmas, históricos y horarios, accesible también en remoto.

¿Qué diferencia hay entre GTC y BMS?

En la práctica son lo mismo. GTC, gestión técnica centralizada, es el término más usado en España, y BMS, building management system, el término en inglés. Ambos se refieren al sistema de control y supervisión de las instalaciones del edificio.

¿Qué instalaciones se pueden controlar con la gestión técnica?

Producción de frío y calor, climatizadores, fancoils, ventilación, agua caliente, iluminación, persianas, contadores, fotovoltaica y alarmas técnicas. Todo ello se integra sobre protocolos abiertos como BACnet, Modbus, KNX o LonWorks, en una única plataforma de supervisión con alarmas, horarios e históricos comunes.

¿Es obligatorio un sistema de gestión técnica en mi edificio?

Lo es en edificios no residenciales con más de 290 kW de climatización, según la directiva europea de eficiencia energética de edificios. La Directiva (UE) 2024/1275 extenderá la obligación a potencias menores en los próximos años, por lo que conviene planificarlo.

¿Se puede instalar un BMS en un edificio existente sin grandes obras?

Sí. Se aprovechan los equipos existentes, se añaden controladores con comunicación y sondas donde faltan, y los cuadros se fabrican y prueban en taller para reducir el tiempo de intervención en el edificio. El alcance se puede ejecutar por fases.

¿Quién es el propietario del sistema una vez instalado?

El titular del edificio. Entregamos licencias a su nombre, copias de los programas, contraseñas de administración y documentación completa, de forma que pueda contratar el mantenimiento con quien considere y ampliar el sistema en el futuro sin depender del instalador original.

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