Mantenimiento de un sistema BMS: qué incluye, qué exige el RITE y cada cuánto hacerlo
El mantenimiento de un sistema BMS consiste en comprobar periódicamente que el control del edificio sigue haciendo lo que debe: que las sondas miden bien, que los actuadores responden, que los horarios y consignas son los correctos, que hay copias de seguridad y que el sistema está protegido. Un BMS sin mantenimiento no se para de golpe: se desajusta poco a poco y el edificio gasta más sin que nadie lo vea.
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Qué es el mantenimiento de un BMS
El mantenimiento de las máquinas (enfriadoras, calderas, climatizadores) está bastante asumido. El del sistema que las gobierna, no tanto. Y sin embargo el BMS decide cuándo arrancan, a qué temperatura trabajan y qué avisos llegan a mantenimiento. Si una sonda se desvía o un horario se queda mal, las máquinas funcionan perfectamente... haciendo lo que no deben.
Mantener un BMS es revisar sus tres capas: los equipos de campo (sondas, actuadores, válvulas), los controladores y comunicaciones y la supervisión (programación, alarmas, históricos, usuarios y copias de seguridad).
Qué exige el RITE
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) obliga a mantener las instalaciones térmicas, y el sistema de control forma parte de ellas. Los puntos principales:
- Las instalaciones de más de 70 kW deben mantenerse por una empresa mantenedora habilitada, con la que el titular firma un contrato de mantenimiento.
- La instrucción técnica IT 3.3 fija un programa de mantenimiento preventivo, y su tabla 3.1 incluye la revisión del sistema de control automático con una periodicidad que depende de la potencia. En su redacción original, una vez por temporada hasta 70 kW y dos veces por temporada por encima.
- En las instalaciones de más de 70 kW, la empresa mantenedora debe hacer un seguimiento periódico de los consumos de energía y agua para detectar desviaciones, dentro del programa de gestión energética de la IT 3.4.
- Las instalaciones de calefacción y de aire acondicionado de más de 70 kW tienen además inspecciones periódicas de eficiencia energética.
Le recomendamos consultar el texto consolidado del RITE en el BOE, porque se ha modificado varias veces y lo hará de nuevo para trasponer la directiva europea, como contamos en plazos de la obligación BACS.
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Equipos de campo: sondas, válvulas y actuadores
- Sondas de temperatura, humedad, presión y CO2: contraste con un instrumento de referencia. Una sonda desviada engaña a todo el sistema.
- Válvulas y actuadores: recorrido completo, cierre real (una válvula que pasa calienta y enfría a la vez) y respuesta a la orden del controlador.
- Compuertas y variadores: que siguen la señal y que no han quedado forzados en manual tras una avería.
- Contadores: que las lecturas llegan y tienen sentido. Sin ellas no hay seguimiento de consumos.
Controladores, programación y supervisión
- Copias de seguridad de la programación de controladores y de la supervisión, guardadas fuera del propio equipo y a nombre del titular.
- Horarios, calendarios y consignas: revisión en cada cambio de temporada y tras cualquier cambio de uso. Es donde más se pierde el ahorro.
- Puntos en manual o forzados: listado y justificación de cada uno. Un forzado olvidado puede tener un equipo en marcha meses.
- Alarmas: que llegan a quien debe actuar y que no son tantas que nadie las mire.
- Históricos: que se guardan y hay espacio. Son la base para comparar y detectar pérdidas de eficiencia.
- Software y licencias: versiones con soporte y licencias al día. En Niagara 4, por ejemplo, el acuerdo de mantenimiento de software de cada licencia condiciona a qué versiones se puede actualizar.
Cuéntenos qué edificio tiene y qué le preocupa. Le decimos por dónde empezar.
Ciberseguridad: parte del mantenimiento, no un extra
Los ataques a controladores de frío en supermercados europeos de este otoño, que contamos en este artículo, han mostrado que un sistema de control mal conectado es un riesgo real. El mantenimiento debe incluir:
- Revisión de usuarios: individuales, sin cuentas genéricas y con las bajas al día.
- Actualizaciones de seguridad del software y del firmware cuando el fabricante las publica.
- Comprobación de que el sistema no está publicado en internet y de que el acceso remoto se hace por VPN, siguiendo los principios de la serie ISA/IEC 62443.
Más detalle en ciberseguridad de BMS.
Mantenimiento con telegestión: menos visitas, más control
Con telegestión, buena parte de la revisión se hace a distancia y de forma continua: alarmas, tendencias, horarios y consumos. Las visitas se dedican a lo que exige estar en la sala de máquinas, como contrastar sondas o mover válvulas, y se llega sabiendo qué falla. Las reglas de detección automática de averías completan el trabajo: revisan cada día lo que una persona no puede mirar punto a punto.
Al final de cada periodo, el titular debería recibir un informe con lo revisado, lo corregido y lo pendiente, y conservarlo junto al registro de operaciones de mantenimiento que pide el RITE.
Llámenos o escríbanos por WhatsApp al +34 634 456 471 y lo vemos con usted.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio mantener el sistema BMS?
El RITE obliga a mantener las instalaciones térmicas, y el sistema de control automático forma parte de ellas: la tabla 3.1 de la IT 3.3 incluye su revisión periódica. En instalaciones de más de 70 kW, el mantenimiento debe hacerlo una empresa mantenedora habilitada con contrato firmado con el titular.
¿Cada cuánto hay que revisar el sistema de control?
La periodicidad mínima la marca la tabla 3.1 del RITE según la potencia: en su redacción original, una vez por temporada hasta 70 kW y dos veces por temporada por encima. Con telegestión, además, la supervisión es continua y las revisiones presenciales se centran en los equipos de campo.
¿Qué copias de seguridad debo tener de mi BMS?
De la programación de cada controlador, de la base de datos de la supervisión con sus gráficos, alarmas e históricos, y de las licencias. Deben guardarse fuera del propio equipo, actualizarse tras cada cambio y estar a nombre del titular, para que cualquier integrador pueda recuperar el sistema.
¿El mantenimiento del BMS incluye la ciberseguridad?
Debería. Revisar usuarios, aplicar actualizaciones de seguridad y comprobar que el sistema no está expuesto a internet son tareas periódicas, igual que contrastar sondas. Los ataques recientes a controladores de refrigeración en Europa se apoyaron en equipos accesibles desde internet y sin actualizar.
¿Puede hacerse el mantenimiento a distancia?
Una parte sí: alarmas, horarios, consignas, tendencias, consumos y copias de seguridad se revisan con telegestión segura. Otra parte exige ir al edificio, como contrastar sondas o comprobar el recorrido de válvulas. Combinar ambas reduce visitas y permite llegar sabiendo qué hay que hacer.
¿Qué debe incluir un contrato de mantenimiento de BMS?
Las operaciones y periodicidades del RITE, la revisión de equipos de campo, controladores y supervisión, copias de seguridad, gestión de alarmas, actualizaciones de software y seguridad, tiempos de respuesta ante averías e informes periódicos con lo revisado, lo corregido y lo pendiente.
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